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Fokusthema Bauwirtschaft: Werterhaltung und Rendite

Ziele und Forderungen der AEE SUISSE

Bauzonen werden in Zukunft nachhaltiger genutzt. Dabei berücksichtigt die nötige Verdichtung die Bedürfnisse der Menschen sowie ihre Lebensumstände.

  1. Als Mittel gegen die Zersiedelung müssen bestehende Siedlungen weiterentwickelt und nachverdichtet werden. Hierfür ist eine Vereinfachung bei der Erhöhung der Ausnutzung notwendig.
  2. Die Stossrichtung des revidierten Raumplanungsgesetzes muss konsequent weiterverfolgt werden, um die Zersiedelung einzudämmen. 

  3. Es gilt, vorhandene Bauzonen nachhaltig zu nutzen und weitere Einzonungen zu vermeiden.
  4. Bewilligungen für Bauten ausserhalb der Bauzone sollen nur in absoluten Ausnahmefällen erteilt werden. 

  5. Die Innenentwicklung von ländlichen Siedlungskernen muss – mit Rücksicht auf Identi- tät und Baukultur – gefördert werden. 

  6. Die Nachverdichtung in Städten ist sinnvoll, muss aber gleichzeitig die Bedürfnisse und Lebenssituation der Bewohnerinnen und Bewohner berücksichtigen und in hoher Qualität vorgenommen werden. 

  7. Die Mobilität muss von Beginn an in der Planung berücksichtigt werden. Der Fokus liegt dabei darauf, die Mobilitätsbedürfnisse der Bewohner abzudecken und gleichzeitig zusätzlichen Strassenraum zu vermeiden.

Eigentum pflegen

Es liegt im Eigeninteresse von Immobilien-Eigentümern, diese zu pflegen und sich für den Werterhalt der Gebäudes einzusetzen. Nicht nur aus wirtschaftlichen, sondern auch aus ökologischen Gründen: Ein Ersatzneubau braucht oft viel mehr graue Energie als eine Sanierung. Einige Faktoren auf dem Schweizer Bau- und Immobilienmarkt erschweren jedoch eine sinnvolle und langfristige Werterhaltung, z.B. der hohe Anteil an Stockwerkeigentum. Viele Stockwerkeigentümer-Reglemente fordern eine qualifizierte Mehrheit für wertvermehrende Investitionen im Energiebereich, was Entscheidungen erschwert.

Auch Verträge mit Generalunternehmern, wie sie bei Grossprojekten üblich sind, erschweren den langfristigen Werterhalt von Gebäuden. Generalunternehmer sind in der Planung federführend, tragen jedoch oft nur während fünf Jahren eine wirtschaftliche Verantwortung. Die Planung und Ausführung eines Baus wirkt sich jedoch deutlich länger aus.

Verborgene Kosten

Immobilien binden hohe Investitionen auf lange Dauer. Investoren verfügen aber oft nicht über alle nötigen Informationen, um fundierte finanzielle Entscheide zu treffen. So liessen sich die Betriebskosten bis vor wenigen Jahren kaum beziffern. Dabei machen die Planung und Bau den kleineren Teil aller Kosten aus, die beim Lebenszyklus eines Gebäudes anfallen.

Je nach Rechenmethode betragen die Erstellungskosten 32 oder 45 %: Das dynamische Berechnungsverfahren berücksichtigt den Zeitpunkt der Kosten und integriert Zinseszins-Effekte. Deshalb wirken sich später anfallende Kosten anteilsmässig weniger stark aus.

Bespiel Lebenszykluskosten-Berechnung: Giesserei Winterthur

Quelle: Lebenszykluskosten von Gebäuden. Aus: Gebäudehülle Schweiz, Dezember 2012. Seite 14.

Je nach Rechenmethode betragen die Erstellungskosten 32 oder 45 %. Das dynamische Berechnungsverfahren berücksichtigt den Zeitpunkt der Kosten und integriert Zinseszins-Effekte. Deshalb wirken sich später anfallende Kosten anteilsmässig weniger stark aus.

Frühe Weichenstellung

Die Lebenszyklus-Rechnung zeigt, dass die Architektur weit über die Bauphase hinaus die Kosten beeinflusst. Gute Architektur kann zunächst dazu beitragen, dass während 50 Jahren kein Bedürfnis nach einer tiefgreifenden Erneuerung entsteht. Wurde ein Gebäude nachhaltig geplant, fallen die Kosten für Betrieb, Wartung und Rückbau geringer aus. Müssen zum Beispiel nach 30 Jahren die Fenster erneuert werden, kann bei unsorgfältiger Planung eine Totalsanierung der kompakten Fassade nötig werden, obwohl diese eine Lebensdauer von 50 Jahren hätte. Wurde schon zu Beginn an das spätere Auswechseln der Fenster gedacht, lassen sich solche «Überraschungen» vermeiden. Das Beispiel zeigt: Die Entscheidung über viele Kosten fällt in einer frühen Phase der Projektplanung. Später lassen sich die gesamten Lebenszykluskosten immer weniger beeinflussen.

Quelle: ee-concept.de
Lebensdauern und Werterhaltung

Gebäude bestehen aus verschiedenen Strukturen: Von der tragenden Primärstruktur zur Tertiärstruktur der Haustechnik. Jede davon verfügt über eine unterschiedliche Lebensdauer, diese liegt zwischen 20 und 100 Jahren.

Quelle: Lebenszykluskosten von Gebäuden. Aus: Gebäudehülle Schweiz, Dezember 2012. Seite 14.

Um einen kontinuierlichen Werterhalt von Gebäuden zu erleichtern, ist es wichtig, dass die verschiedenen Strukturen sauber voneinander getrennt sind. So lassen sich die unterschiedlichen Erneuerungszyklen ohne unnötigen Aufwand einhalten.

 


Umfassende Sanierungen tragen zum Werterhalt bei

Die ganzheitliche Sanierung des Mehrfamilienhauses Hofwiesen-/Rothstrasse in Zürich mit Baujahr 1982 dient der langfristigen Werterhaltung des Gebäudes.


Download AEE SUISSE Broschüre Bauwirtschaft 2016

AEE_SUISSE_Brosch_Bauwirtschaft 2016 (5,1 MiB)